آمریکا عنوان قدرتمندترین کشور دنیا را یدک می‌کشد و یکی از بهترین کشورهای برای مهاجرت و زندگی محسوب می‌شود، این کشور که دارای جمعیت زیادی است، فرصت‌های بسیار زیادی را به اتباع خارجی می‌دهد که یکی از این فرصت‌ها خرید ملک در آمریکا است.
اتباع خارجی می‌توانند در آمریکا ملکی را خریداری کرده و صاحب خانه شوند. گرچه خرید ملک در آمریکا منجر به دریافت اقامت دائم این کشور نخواهد شد؛ اما یک روش سرمایه‌گذاری مطمئن در این کشور است.
افرادی که اقدام به خرید ملک در آمریکا می‌کنند، می‌توانند از تمامی مزایای وام‌های حمایتی که دولت آمریکا برای آنها در نظر گرفته است، استفاده کنند. برای اینکه بیشتر با خرید ملک در آمریکا و شرایط آن آشنا شوید، توصیه می‌کنیم که این مقاله را تا به انتها بخوانید.
فهرست مطالب
شرایط خرید ملک در آمریکا برای اتباع غیر آمریکایی
یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری در آمریکا، خرید ملک و مستغلات در این کشور است؛ البته آمریکا از آن کشورهایی است که افراد با خرید ملک نمی‌توانند اقامت دائم این کشور را به دست آورند و برای دریافت اقامت باید از راه‌های دیگری اقدام کنند؛ اما خرید ملک در آمریکا برای اتباع خارجی محدودیتی ندارد.
افرادی که حتی با ویزای توریستی به آمریکا سفر کرده‌اند، می‌توانند برای خرید ملک در این کشور اقدام کنند و با خرید خانه در این کشور، زمانی که به آمریکا سفر می‌کنند، در خانه خود زندگی کنند یا اینکه خانه خود را اجاره دهند. در هر حال خرید ملک در آمریکا ارتباطی با دریافت اقامت دائم و شهروندی این کشور ندارد.
با این حال افرادی که تمایل به خرید ملک در این کشور دارند، باید بدانند که برای خرید خانه لازم نیست که شخصا در آمریکا حضور داشته باشند، وکیل یا نماینده قانونی خریدار می‌تواند این کار را انجام دهد؛ از طرفی افرادی که ملکی خریداری می‌کنند، موظف هستند که هر سال مالیات تعیین شده را پرداخت نمایند که نرخ مالیات در آمریکا تا 4 درصد ارزش کل خانه است.
نکته:
در صورتی که یک غیرامریکایی بخواهد ملک خود را در آمریکا بفروشد، طبق قوانین سازمان خدمات درآمدهای داخلی آمریکا Internal Revenue Service (IRS)؛ خریدار باید 15 درصد از قیمت فروش ناخالص ملک را نگه دارد تا مطمئن شود که فروشنده غیرآمریکایی، مالیات بردرآمد املاک فروخته شده را پرداخت خواهد کرد؛ اگر خریدار این مبلغ را پرداخت کند، ممکن است مالیات اضافه دهد.
بیشتر بخوانید: شرایط افتتاح حساب در آمریکا
مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در آمریکا
برای خرید ملک در آمریکا، مدارکی مانند پاسپورت، ویزا، مدارک هویتی عکس‌دار، شماره شناسایی مالیات بر درآمد و… مورد نیاز است و علاوه بر این مدارک، اسناد دیگری نیز باید ارائه شوند که عبارت‌اند از:
· سند فروش
سند فروش یک سند قانونی و ضروری است که شواهدی از فروش و انتقال اموال از سازنده به فرد در آن ثبت شده است. این سند معمولا قبل از قرارداد فروش و بعد از اینکه شرایط و ضوابط مندرج در این قرارداد، بر یکدیگر منطبق شد، طبق توافق اجرا خواهد شد.
· سند مادر
سند مادر سندی است که مالکیت ملک را تعیین کرده و یک سند ضروری در هنگام خرید ملک است. سند مادر در هنگام دریافت وام از بانک‌ها موردنیاز خواهد بود.
· قرارداد خرید و فروش
قرارداد خرید و فروش یک سند مهم برای خرید ملک در هر جای دنیا است. در این قرارداد لیستی از شرایط و ضوابطی که خریدار و فروشنده موافقت کرده‌اند، درج شده است و مهم‌ترین موردی که در این قرارداد حتما وجود دارد، قیمت ملک و توافقی است که صورت گرفته است.
· طرح تصویب ساختمان
قبل از شروع ساخت و ساز ساختمان، سازنده باید شرایط و مقررات را طبق طرح جامع و قوانین بدنه محلی رعایت کند. این شرایط هم درباره طرح ساختمان و هم تصویب طرح صدق می‌کند؛ بنابراین داشتن اسنادی که نشان دهنده رعایت قوانین ساخت و ساز بوده بسیار اهمیت دارد.
· نامه تصرف
- تصرف نامه یک سند است که توسط سازنده ملک تهیه می‌شود و تاریخ تصرف ملک توسط خریداران را مشخص می‌کند. این سند به نام سازنده ملک است که بعد از دریافت گواهی تکمیل ایجاد می‌شود ولی منظور از این نامه اثبات مالکیت فرد بر ملک نیست.
· گواهی تکمیل
گواهی تکمیل یک سند است که نشان می‌دهد ساختمان بعد از اتمام، بازرسی شده و از تمامی قوانین مطابق با قوانین شهرداری و یا مرجع توسعه محلی پیروی می‌کند. سند تکمیل برای استفاده از آب و برق و همچنین سیستم زهکشی مورد نیاز است و افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید ملک در آمریکا می‌کنند، بهتر است که بدون این گواهی ملک را خریداری نکنند؛ زیرا بدون این سند، خرید ملک غیرقانونی تلقی می‌شود.
· گواهی‌نامه خاتا
نامه خاتا یک سند درآمد است. در این نامه جزئیات ملک اعم از: اندازه و موقعیت مکانی ملک که برای پرداخت مالیات بر ملک تاثیر دارد، نوشته شده است از طرفی خاتا یک نوع گواهی شناسایی است که برای دریافت وام مسکن بسیار اهمیت دارد. در واقع گواهی‌نامه خاتا یک مرحله بسیار مهم در خرید ملک در آمریکا است که برای درخواست امتیاز آب و برق نیز مورد نیاز است.
· نامه تخصیص
برای افرادی که قصد پیش خرید خانه در حال ساخت را دارند، نامه تخصیص بسیار مهم است. این نامه شامل تمامی جزئیات مربوط به پرداخت آپارتمان و هزینه‌های اضافی است و ممکن است که برای امکانات اضافی لازم باشد. نامه تخصیص برای دریافت وام از بانک بسیار مهم است. در این نامه مبلغ مورد نیاز برای پرداخت توسط خریدار نوشته می‌شود.
هزینه خرید ملک در آمریکا
هزینه خرید ملک در آمریکا با توجه به شرایط ملک مورد معامله (متراژ ملک، نوساز بودن یا قدیمی بودن ملک، موقعیت مکانی ملک و نوسانات قیمت ارز) تعیین می‌شود. در حالت کلی و به صورت میانگین قیمت اجاره و خرید ملک در شهرهای مختلف آمریکا طبق جدول زیر است.
| قیمت خرید و اجاره ملک در شهرهای مختلف آمریکا | ||
| نام شهر | شرایط ملک | قیمت خرید خانه با احتساب هر متر |
| دالاس | آپارتمان تک خوابه = 1378 دلار آپارتمان 3 خوابه = 2575 دلار | هر متر مربع = 2400 دلار |
| بوستون | آپارتمان تک خوابه = 2420 دلار آپارتمان 3 خوابه = 4116 دلار | هر متر مربع = 10000 دلار |
| کلمبیا | آپارتمان تک خوابه = 783 دلار آپارتمان 3 خوابه = 1400 دلار | هر متر مربع = 1371 دلار |
| همیلتون | آپارتمان تک خوابه = 815 دلار آپارتمان 3 خوابه = 1675 دلار | هر متر مربع = 1400 دلار |
| نیویورک | آپارتمان تک خوابه = 3120 دلار آپارتمان 3 خوابه = 6500 دلار | هر متر مربع = 1400 دلار |
| اونتاریو | آپارتمان تک خوابه = 1300 دلار آپارتمان 3 خوابه = 2650 دلار | هر متر مربع = 3800 دلار |
| پترسون | آپارتمان تک خوابه = 1200 دلار آپارتمان 3 خوابه = 2300 دلار | هر متر مربع = 1500 دلار |
| اورلاندو | آپارتمان تک خوابه = 1279 دلار آپارتمان 3 خوابه = 2050 دلار | هر متر مربع = 2500 دلار |
هزینه‌های اولیه خرید ملک در آمریکا
هزینه‌های اولیه خرید یک خانه در آمریکا شامل 3 مورد است که عبارت‌اند از:
1- پیش پرداخت (Down payment)
پیش پرداخت بخشی از قیمت فروش است که معمولا در هنگام خرید ملک در آمریکا باید پرداخت شود. افرادی که پول بیشتری به عنوان پیش پرداخت، پرداخت کنند، شرایط بهتری خواهند داشت.
محدوده پیش پرداخت بین 3 تا 20 درصد است و با توجه به وام مسکن دریافتی به صورت زیر خواهد بود.
- برای وام متعارف conventional loan؛ 3 درصد
- برای وام FHA؛ 3.5 درصد
- برای وام VA؛ 0 درصد
- برای وام USDA؛ 0 درصد
- برای وام جامبو Jumbo loan؛ 10 تا 20 درصد
2- بسته شدن هزینه‌ها (Closing costs)
در هنگام خرید ملک در آمریکا، علاوه بر مقدار وام دریافت شده، باید هزینه‌هایی پرداخت شود که به این هزینه، هزینه بسته شدن (closing costs) گفته می‌شود. معمولا این هزینه‌ها بین خریدار و فروشنده تقسیم شده و 2 تا 5 درصد بیشتر از قیمت خرید خانه است.
معمولا خریدار باید هزینه‌هایی مانند: هزینه بازرسی، ارزیابی، شروع وام و هزینه جستجوی عنوان و بیمه را پرداخت کند. این هزینه برای ملکی به ارزش 250000 دلار بین 5000 تا 12500 دلار و برای ملکی به ارزش 1000000 دلار بین 20000 تا 50000 دلار خواهد بود.
3- ذخایر (Reserves)
منظور از ذخایر الزاما هزینه خرید خانه نیست؛ اما شامل پولی است که بعد از پرداخت پیش پرداخت و هزینه بسته شدن، متقاضی باید در بانک داشته باشد. در واقع شرکت‌های رهنی دوست ندارند که بعد از خرید خانه، پس انداز متقاضی تمام شود، آنها می‌خواهند مطمئن شوند که متقاضی هنوز مقداری پول دارد و می‌تواند پرداخت‌های مربوط به وام مسکن را انجام دهد. به عنوان مثال:
اگر قیمت فروش خانه 250000 دلار باشد، فرد باید برای دو ماه 2218 دلار ذخیره در حساب خود داشته باشد یا اگر قیمت فروش خانه 1000000 دلار باشد، مبلغ ذخیره متقاضی باید 8870 دلار باشد.
علاوه بر این موارد، خریدار باید هزینه مالیات بر املاک را نیز پرداخت کند که با توجه به ایالت و موقعیت جغرافیایی ملک متفاوت است. این مبلغ معمولا 0 تا 2.5 درصد از قیمت کل ملک خواهد بود.
دریافت وام مسکن برای خرید ملک در آمریکا
افرادی که شهروند آمریکا نیستند؛ اما اقدام به خرید ملک در آمریکا می‌کنند، به سادگی نمی‌توانند پول نقد با خود به آمریکا برده و خرید خود را انجام دهند. این افراد می‌توانند برای خرید ملک در آمریکا وام مسکن دریافت کنند.
دریافت وام مسکن برای یک غیر آمریکایی، به وضعیت اقامت او در آمریکا بستگی دارد؛ افرادی که قصد مهاجرت و دریافت اقامت دائم آمریکا را ندارند، تنها می‌توانند وام ملی خارجی foreign national loan دریافت کنند. این وام‌ها پیش پرداخت و نرخ بهره بالاتری داشته و فرد باید شماره شناسایی مالیات دهندگان فردی INTN داشته باشند.
افرادی که گرین کارت آمریکا، اقامت دائم، اقامت کاری معتبر و یا حتی پناهندگی آمریکا دارند، می‌توانند برای دریافت وام مسکن اقدام کنند؛ البته وام دهنده باید بتواند اقامت قانونی متقاضی را تایید کند. معمولا وام دهندگان در آمریکا به سابقه اعتباری متقاضی (U.S.credit report) توجه دارند.
افرادی که شهروندی آمریکا نیستند، ممکن است که گزارش اعتباری آمریکا را نداشته باشند یا گزارش اعتباری اطلاعات کافی را نداشته باشد؛ بنابراین افرادی که هیچ کدام از این شرایط را ندارند، برای گرفتن وام مسکن در آمریکا با مشکل مواجه می‌شوند.
دریافت وام مسکن FHA برای خرید ملک در آمریکا
افرادی که با هدف مهاجرت به آمریکا اقدام به خرید ملک در این کشور می‌کنند و هنوز شهروند این کشور نشده‌اند، می‌توانند وام FHA دریافت کنند که یک وام با حمایت دولتی است. از مهم‌ترین مزایای این وام این است که پیش پرداخت با این وام پایین خواهد بود. تنها شرطی که برای دریافت این وام وجود دارد این است که خریدار باید در این خانه زندگی کند و قصد او اقامت در آمریکا باشد.
این وام برای افرادی که برای اولین بار در آمریکا خانه می‌خرند و درآمد زیاد یا پول نقد بالایی ندارند بسیار مناسب است؛ البته خانه مورد معامله نیز باید شرایط لازم را داشته باشد؛ یعنی دارای ایمنی و سلامت کافی باشد.
هزینه خرید کاندو در آمریکا
منظور از کاندو، واحدهای آپارتمانی و املاک مشترک با واحدهای مسکونی جداگانه‌اند که هر واحد مالک خود را دارد. این مالکان در لابی و پارکینگ با یکدیگر مشترک هستند و باید هر ماه هزینه‌ای پرداخت کنند.
در برخی اوقات هزینه‌های نگهداری ساختمان یا آب و برق نیز بین مالکان ساختمان تقسیم می‌شود. به صورت میانگین هزینه کاندو در هر ماه حدود 62 دلار است که با توجه به محل زندگی و میزان اموال تحت مراقبت انجمن صاحب خانه HOA تعیین می‌شود.
بیمه وام مسکن در آمریکا و انواع آن
افرادی که برای دریافت وام مسکن کمتر از 20 درصد اقدام می‌کنند، باید بیمه وام مسکن را به وام دهنده ارائه دهند تا بازپرداخت مبلغ وام را تضمین کنند. بیمه وام مسکن به صورت سالانه یا ماهانه خواهد بود و بین 5 درصد تا 2 درصد به مبلغ وام اضافه می‌شود. برای خرید ملک در آمریکا دو نوع بیمه وام مسکن وجود دارد.
1- بیمه وام مسکن خصوصی PMI
بیمه وام مسکن خصوصی (Private mortgage insurance) یک بیمه برای وام‌های مسکن معمولی بوده و بعد از رسیدن به 80 درصد وام که ارزشی معادلی با 20 درصد پیش پرداخت باشد، قابل لغو است.
2- حق بیمه وام مسکن MIP
بیمه وام مسکن Mortgage Insurance Premium یک بیمه برای وام‌های دولتی FHA است. در صورتی که وام از دارایی فرد کمتر و یا مساوی با 90 درصد آن باشد، باید 11 سال متوالی حق بیمه وام مسکن را پرداخت کند؛ اما اگر وام بیش از 90 درصد دارایی فرد باشد، او باید برای کل عمر وام، این بیمه را پرداخت کند.
مورد بعدی بیمه مسکن است. بیمه مسکن در زمان بروز خسارات اساسی برای تامین هزینه‌ها کمک می‌کند؛ بنابراین گاهی اوقات شرکت‌هایی که وام مسکن ارائه می‌دهند، از خریدار می‌خواهند که بیمه‌های تکمیلی دریافت کنند تا ین بیمه خسارات ناشی از سیل و زلزله را پوشش دهند.
در حالت کلی به صورت میانگین هزینه بیمه مسکن در آمریکا، ماهانه 67 دلار است که البته این مورد نیز با توجه به شهر و ایالت تعیین می‌شود.
جمع‌بندی
یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری در آمریکا، خرید ملک در آمریکا است. البته این روش منجر به دریافت اقامت دائم این کشور نخواهد شد؛ اما هیچ محدودیتی برای این روش سرمایه‌گذاری برای اتباع خارجی وجود ندارد.
حتی افرادی که به عنوان توریست به آمریکا سفر می‌کنند، می‌توانند یک ملک در این کشور خریداری کنند، در این مقاله سعی شد تا شرایط خرید ملک در آمریکا را توضیح دهیم. در صورتی که تمایل دارید تا درباره سایر روش‌های سرمایه‌گذاری در آمریکا بیشتر بدانید، سایر مقالات این بخش را نیز بخوانید؛ همچنین برای مشاهده آخرین اخبار و مقالات روز مهاجرتی به سراسر دنیا با ما در مهاجر همراه باشید.
