ویزای طلایی یونان: راهنمای کامل اقامت و سرمایه گذاری در اروپا با خرید ملک (2025)

ویزای طلایی یونان (Greece Golden Visa) یکی از مقرون‌به صرفه‌ترین برنامه‌های مهاجرتی به اروپا از طریق سرمایه‌گذاری است و برای افرادی که به سرمایه‌گذاری و زندگی در اروپا علاقه‌مند هستند، یک فرصت استثنایی و بی‌نظیر محسوب می‌شود. 

این برنامه به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد تا با خرید ملک، مجوز اقامت در یونان را به دست آورده و از مزایای بسیار زیادی مانند کیفیت زندگی بالا، دسترسی به بازارهای اروپایی و سفر در حوزه شینگن بهره‌مند شوند. 

برای اینکه بیشتر با این ویزا، شرایط دریافت و مزایای آن آشنا شوید، ادامه این مطلب می‌تواند برای شما مفید باشد، بنابراین توصیه می‌کنیم که این مقاله را بخوانید. 

ویزای طلایی یونان (Greece Golden Visa) چیست؟

ویزای طلایی یونان (Greece Golden Visa) یک برنامه اقامتی است که به شهروندان کشورهای غیر اتحادیه اروپا (Non-EU) و منطقه اقتصادی اروپا (EEA) این فرصت را می‌دهد تا با انجام یک سرمایه‌گذاری مشخص در یونان، اجازه اقامت (Residence Permit) در این کشور را برای خود و خانواده‌شان به دست آورند. این برنامه به عنوان “اقامت از طریق سرمایه‌گذاری” (Residency by Investment – RBI) نیز شناخته می‌شود.

۱. ماهیت و ویژگی‌های کلیدی:

اقامت در ازای سرمایه‌گذاری:

 تفاوت اصلی این ویزا با سایر روش‌های مهاجرت، این است که شما اقامت را در ازای مبلغی سرمایه‌گذاری به دست می‌آورید، نه صرفاً از طریق جاب آفر یا تحصیل. 

عدم نیاز به اقامت طولانی:

برای حفظ این ویزا، شما نیازی به زندگی دائم در یونان ندارید و فقط باید حداقل روزهای مشخصی (حتی ۱ روز در سال) را در این کشور حضور داشته باشید. 

مسیر به اقامت دائم و شهروندی:

 ویزای طلایی یونان یک مجوز اقامت موقت است، اما پس از گذشت یک دوره زمانی مشخص (معمولاً ۷ سال) و رعایت شرایط خاص، می‌توانید برای اقامت دائم (Permanent Residence) و در نهایت شهروندی (Citizenship) و پاسپورت اروپایی درخواست دهید.

بیشتر بخوانید: خرید ملک در اسپانیا و آخرین قوانین مهاجرت از این طریق

مزایای کلیدی ویزای طلایی یونان:

مقرون‌به‌صرفه‌ترین برنامه:

 این برنامه، با حداقل سرمایه ۲۵۰,۰۰۰ یورو (در برخی مناطق) یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین گزینه‌های اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در اروپاست.

آزادی سفر در حوزه شینگن:

با دریافت کارت اقامت یونان، می‌توانید آزادانه و بدون نیاز به ویزا به ۲۷ کشور عضو حوزه شینگن سفر کنید.

اقامت برای تمامی اعضای خانواده:

این برنامه به شما اجازه می‌دهد که همسر، فرزندان و والدین خود را نیز در پرونده‌تان بگنجانید.

دسترسی به بازارهای اروپایی:

با اقامت در یونان، به بازار واحد اتحادیه اروپا دسترسی پیدا می‌کنید.

کیفیت بالای زندگی:

آب و هوای مدیترانه‌ای دلپذیر، فرهنگ غنی، امنیت بالا و سیستم بهداشت و درمان خوب.

شرایط دریافت ویزای طلایی یونان 

دریافت ویزای طلایی یونان نیازمند رعایت الزامات مشخصی است. این برنامه، که به عنوان یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین گزینه‌های اقامتی اروپا شناخته می‌شود، شرایط زیر را از متقاضیان طلب می‌کند:

۱. خرید ملک (رایج‌ترین گزینه):

خرید ملک در یونان، رایج‌ترین و محبوب‌ترین گزینه سرمایه‌گذاری است. در سال ۲۰۲۵، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای خرید ملک به دلیل تقاضای بالا، در برخی مناطق پرطرفدار به ۵۰۰,۰۰۰ یورو افزایش یافته است. اما در سایر مناطق یونان، این مبلغ هنوز ۲۵۰,۰۰۰ یورو است.

توجه داشته باشید که ملک خریداری‌شده می‌تواند مسکونی یا تجاری باشد. همچنین امکان خرید چند ملک که مجموع ارزش آن‌ها به حداقل مبلغ برسد، نیز وجود دارد.

۲. سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری:

 علاوه بر خرید ملک، گزینه‌های سرمایه‌گذاری دیگری نیز وجود دارد، از جمله:

• سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه دولتی.
• خرید سهام شرکت‌ها.
•  سپرده‌گذاری در یک حساب بانکی یونانی.

۳. الزامات شخصی:

ملیت:

متقاضی باید شهروند کشوری خارج از اتحادیه اروپا/EEA باشد.

سن:

 حداقل ۱۸ سال.

اثبات منبع قانونی سرمایه:

شما باید به صورت شفاف، مدارکی را ارائه دهید که منشأ قانونی و مشروع وجوه سرمایه‌گذاری شما را نشان دهد.

عدم سوء پیشینه کیفری:

ارائه گواهی عدم سوء پیشینه از کشور محل اقامت شما الزامی است.

بیمه درمانی جامع:

خرید یک بیمه درمانی که در یونان معتبر باشد.

مراحل دریافت ویزای طلایی یونان

دریافت ویزای طلایی یونان، یک فرآیند چند مرحله‌ای است که نیازمند دقت، برنامه‌ریزی و رعایت تمامی الزامات قانونی است. در اینجا مراحل کلی این فرآیند را به صورت گام به گام برای شما توضیح می‌دهیم:

۱. انتخاب گزینه سرمایه‌گذاری و پیدا کردن ملک:

• ابتدا باید تصمیم بگیرید که کدام گزینه سرمایه‌گذاری (مانند خرید ملک، سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه و…) برای شما مناسب‌تر است.
• اگر گزینه خرید ملک را انتخاب کردید، باید با کمک یک وکیل متخصص و یک مشاور املاک معتبر، ملک مورد نظر خود را در یونان پیدا کنید که ارزش آن به حداقل مبلغ مورد نیاز (۲۵۰,۰۰۰ یا ۵۰۰,۰۰۰ یورو) برسد.

۲. انتقال سرمایه و تکمیل فرآیند خرید:

• مبلغ سرمایه‌گذاری باید به حساب بانکی شما در یونان منتقل شود.
• پس از انتقال پول، فرآیند خرید ملک (در صورت انتخاب این گزینه) تکمیل می‌شود و سند مالکیت (Title Deed) به نام شما ثبت می‌گردد.

۳. تهیه و جمع‌آوری مدارک لازم:

• مدارک هویتی مانند:  پاسپورت معتبر، شناسنامه.
• مدارک مالی مانند: اسناد مربوط به منبع قانونی وجوه (Source of Funds).
• مدارک حقوقی مانند: سند مالکیت ملک یا سایر اسناد سرمایه‌گذاری، گواهی عدم سوء پیشینه، بیمه درمانی جامع.
• مدارک مربوط به اعضای خانواده ( برای همسر، فرزندان و والدین).

۴. ارسال درخواست به اداره مهاجرت یونان:

پس از آماده شدن تمامی مدارک، درخواست ویزای طلایی به همراه مدارک به اداره مهاجرت یونان (در کشور مبدا یا در یونان) ارسال می‌شود.

۵. انجام بیومتریک و دریافت کارت اقامت موقت:

• پس از تایید اولیه، متقاضی اصلی و تمامی اعضای خانواده‌اش باید به یونان سفر کنند تا اثر انگشت و عکس آن‌ها برای صدور کارت اقامت گرفته شود.
• کارت‌های اقامت موقت (که معمولاً برای ۵ سال اعتبار دارند) صادر و به شما تحویل داده می‌شوند.

۶. تمدید اقامت و طی مسیر اقامت دائم:

• کارت اقامت شما هر ۵ سال یک بار تمدید می‌شود، به شرطی که سرمایه‌گذاری خود را حفظ کنید.
•  پس از گذشت ۷ سال اقامت قانونی و رعایت شرایط، می‌توانید برای اقامت دائم و شهروندی یونان درخواست دهید.

هزینه‌ها و مالیات در گلدن ویزای یونان 

ویزای طلایی یونان، با وجود مقرون‌به‌صرفه بودن، شامل هزینه‌هایی فراتر از صرفاً مبلغ سرمایه‌گذاری اولیه است. آگاهی از این هزینه‌ها و مالیات‌ها برای برنامه‌ریزی دقیق مالی، ضروری است:

۱. هزینه‌های اصلی:

مبلغ سرمایه‌گذاری (Investment Amount): اصلی‌ترین هزینه است. همانطور که قبلاً اشاره شد، این مبلغ می‌تواند ۲۵۰,۰۰۰ یورو (در مناطق خاص) یا ۵۰۰,۰۰۰ یورو (در مناطق پرطرفدار) باشد.

۲. هزینه‌های دولتی و اداری:

• هزینه درخواست ویزای طلایی:

• • • برای متقاضی اصلی: ۲,۰۰۰ یورو.

• هزینه درخواست ویزا برای همراهان:

• • • برای همسر و فرزندان: ۱۵۰ یورو به ازای هر نفر.

• هزینه صدور کارت اقامت:

• • ۱۶ یورو برای هر کارت اقامت.

۳. هزینه‌های قانونی و حقوقی:

• حق‌الوکاله: 

استخدام یک وکیل برای انجام تمامی امور حقوقی و بررسی اسناد ملک (Due Diligence) ضروری است.

• میزان: معمولاً از ۲,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو و بسته به پیچیدگی پرونده متغیر است.

• هزینه دفتر اسناد رسمی (Notary Public):

• • این هزینه برای تأیید سند خرید ملک دریافت می‌شود و به قیمت ملک بستگی دارد. (حدود ۱.۵٪ تا ۲٪ قیمت ملک).

۴. مالیات‌ها:

• مالیات خرید ملک:

• • • برای املاک نوساز (که معمولاً VAT دارند): ۲۴٪ VAT (اما در برخی موارد خاص، معاف از VAT هستند).
    • برای املاک دست دوم (که اغلب رایج‌تر است): ۳.۰۹٪ مالیات نقل و انتقال ملک.

• مالیات سالیانه بر دارایی:

• • • ENFIA (Uniform Real Estate Property Tax): این مالیات به صورت سالانه بر اساس ارزش ملک محاسبه و پرداخت می‌شود.

• مالیات بر درآمد اجاره (در صورت اجاره ملک):

• • اگر ملک خود را اجاره دهید، باید مالیات بر درآمد اجاره (از ۱۵٪ به بالا) را پرداخت کنید.

۵. هزینه‌های تمدید اقامت:

• هزینه تمدید کارت اقامت (هر ۵ سال): حدود ۲,۰۰۰ یورو برای متقاضی اصلی.

بیشتر بخوانید: مزایای خرید ملک در پرتغال

آخرین تغییرات در قوانین گلدن ویزای یونان 

برنامه ویزای طلایی یونان، به دلیل تقاضای بالا و افزایش قیمت مسکن، در سال‌های اخیر دستخوش تغییرات مهمی شده است. دولت یونان با هدف مدیریت بازار مسکن و انتقال سرمایه‌گذاری‌ها به مناطق کم‌توسعه‌یافته، قوانین جدیدی را تصویب کرده که آگاهی از آن‌ها برای هر سرمایه‌گذاری حیاتی است.

تغییر در حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای خرید ملک:

• وضعیت قبلی (قبل از سال ۲۰۲۳): حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای خرید ملک در تمامی مناطق یونان ۲۵۰,۰۰۰ یورو بود.
• تغییر در سال ۲۰۲۳: به دلیل افزایش تقاضا، دولت یونان این مبلغ را در برخی مناطق پرطرفدار به ۵۰۰,۰۰۰ یورو افزایش داد.
• وضعیت فعلی در ۲۰۲۵:
  • مناطق پرطرفدار: در شهرهایی مانند آتن، تسالونیکی، جزایر معروف (مانند سانتورینی و میکونوس)، و مناطق توریستی دیگر، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای خرید ملک ۵۰۰,۰۰۰ یورو است.
  • مناطق عادی: در سایر مناطق یونان (شامل بسیاری از شهرها، روستاها و جزایر دیگر)، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری ۲۵۰,۰۰۰ یورو باقی مانده است.
  • هدف از این تغییر: تشویق سرمایه‌گذاران به سمت مناطق کم‌توسعه‌یافته و توزیع سرمایه در سراسر کشور.

تاثیر تغییرات بر روی برنامه:

• رقابتی شدن: با افزایش حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری در مناطق پرطرفدار، این برنامه رقابتی‌تر شده است.
• اهمیت انتخاب منطقه: اکنون، انتخاب منطقه سرمایه‌گذاری، نقشی کلیدی در تعیین هزینه و مسیر شما برای ویزای طلایی دارد.
• فرصت‌های جدید: مناطق ارزان‌قیمت‌تر، به عنوان فرصت‌های جدید برای سرمایه‌گذارانی که بودجه محدودتری دارند، مطرح شده‌اند.

نکته مهم: 

اگرچه این تغییرات باعث افزایش هزینه در برخی مناطق شده است، اما ویزای طلایی یونان همچنان یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین ویزاهای طلایی در اروپا باقی مانده است. این برنامه به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا با خرید ملک، نه تنها اقامت یونان را به دست آورند، بلکه از سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود نیز بهره‌مند شوند.

مقایسه ویزای طلایی یونان با پرتغال و اسپانیا 

برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال اقامت در اروپا هستند، برنامه‌های ویزای طلایی یونان، پرتغال و اسپانیا، همواره جزو محبوب‌ترین گزینه‌ها بوده‌اند. با این حال، تفاوت‌های کلیدی و مهمی در شرایط، هزینه‌ها و مزایای هر برنامه وجود دارد.

خلاصه کلی برای انتخاب گلدن ویزای یکی از این کشورها: 

یونان: بهترین گزینه برای کسانی است که به دنبال مقرون‌به‌صرفه‌ترین راه برای اقامت در اروپا از طریق خرید ملک هستند و نیازی به کار در کشور مقصد ندارند.

پرتغال: بهترین گزینه برای کسانی است که به دنبال اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها هستند و می‌خواهند در مدت زمان کوتاهی (۵ سال) به شهروندی برسند.

اسپانیا: اگرچه گزینه خرید ملک در آن در حال لغو شدن است، اما همچنان یک مقصد جذاب با اقتصاد بزرگ و کیفیت زندگی بالاست که مسیر اقامت از طریق سرمایه‌گذاری‌های دیگر را ارائه می‌دهد.

معایب و محدودیت‌های ویزای طلایی یونان

با وجود مزایای فراوان، برنامه ویزای طلایی یونان مانند هر روش مهاجرتی دیگری، دارای معایب و محدودیت‌هایی است که باید به دقت آن‌ها را در نظر گرفت:

۱. عدم حق کار مستقیم:

دارندگان ویزای طلایی یونان، به صورت رسمی حق کار به عنوان کارمند یا کارگر را در یونان ندارند. البته این افراد می‌توانند به عنوان سرمایه‌گذار، صاحب کسب‌وکار خود باشند یا شرکت خود را مدیریت کنند، اما اجازه استخدام به عنوان کارمند را ندارند. این مورد، یکی از تفاوت‌های اصلی با ویزاهای طلایی کشورهای دیگر (مانند پرتغال و اسپانیا) است.

۲. وابستگی اقامت به سرمایه‌گذاری:

اقامت شما کاملاً به سرمایه‌گذاری‌تان (خرید ملک) وابسته است. اگر تصمیم به فروش ملک خود بگیرید یا سرمایه‌گذاری‌تان را خارج کنید، اقامت شما باطل خواهد شد.

۳. فرآیند اداری و بوروکراسی:

فرآیند اداری و بوروکراسی در یونان، ممکن است زمان‌بر باشد و این موضوع می‌تواند باعث تاخیر در مراحل درخواست و دریافت کارت اقامت شود. برای طی کردن صحیح این مراحل، استخدام یک وکیل متخصص، ضروری و پرهزینه است.

۴. هزینه‌های پنهان و مالیات:

علاوه بر مبلغ اصلی سرمایه‌گذاری، هزینه‌های پنهانی مانند مالیات خرید ملک، هزینه‌های وکیل و هزینه‌های اداری وجود دارد که مجموعاً می‌تواند بین ۱۰٪ تا ۱۵٪ قیمت ملک را شامل شود. از طرفی پس از خرید ملک، شما باید هر سال مالیات بر دارایی (ENFIA) و سایر مالیات‌ها را پرداخت کنید.

۵. نیاز به حضور در یونان برای بیومتریک و تمدید:

اگرچه برای حفظ اقامت نیازی به زندگی دائم در یونان ندارید، اما برای انجام بیومتریک در ابتدای فرآیند و سپس برای تمدید کارت اقامت (هر ۵ سال یک بار)، حضور فیزیکی شما در یونان الزامی است.

۶. عدم دسترسی به خدمات اجتماعی مشابه شهروندان:

با دریافت اقامت، شما دسترسی کامل به خدمات اجتماعی (مانند برخی از خدمات بهداشت عمومی، حق رأی و…) را مانند یک شهروند یونانی نخواهید داشت.

آیا مهاجرت از طریق گلدن ویزا به یونان ارزش سرمایه گذاری دارد؟

با توجه به تمامی مزایا و معایبی که در این مقاله به آن‌ها پرداختیم، پاسخ به این سؤال به طور کامل به اهداف، اولویت‌ها و شرایط فردی شما بستگی دارد.

چه زمانی ویزای طلایی یونان یک سرمایه‌گذاری ارزشمند است؟

• اگر هدف اصلی شما، دسترسی به حوزه شینگن، اقامت برای تمامی اعضای خانواده و داشتن یک “طرح B” امن در یک کشور اروپایی است.
• اگر به دنبال، یک برنامه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری مقرون‌به‌صرفه (با حداقل ۲۵۰,۰۰۰ یورو) هستید.
• اگر قصد کار در یونان را ندارید و منبع درآمد شما از خارج از یونان است.
• اگر به دنبال یک سرمایه‌گذاری سودآور در بازار املاک اروپا هستید.
• اگر به دنبال یک زندگی باکیفیت در کشوری با آب و هوای مدیترانه‌ای و فرهنگی غنی هستید.

چه زمانی باید به گزینه‌های دیگر فکر کنید؟

• اگر هدف اصلی شما حق کار و استخدام در یونان است (در این صورت باید به ویزاهای کاری فکر کنید).
• اگر به دنبال یک مسیر سریع برای رسیدن به شهروندی هستید (در این صورت برنامه‌هایی مانند ویزای طلایی پرتغال که پس از ۵ سال به شهروندی منجر می‌شود، شاید بهتر باشد).
• اگر به دنبال یک سرمایه‌گذاری کم ریسک هستید (باید به نوسانات بازار املاک یونان توجه کنید).

نتیجه نهایی: 

ویزای طلایی یونان، یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه و ارزشمند است، به شرطی که اهداف شما با مزایای اصلی این برنامه (اقامت شینگن، مقرون‌به‌صرفه بودن) همسو باشد. این یک ابزار قدرتمند برای باز کردن دروازه‌های اروپا برای شما و خانواده‌تان است.

جمع‌بندی: 

همانطور که در این مقاله جامع خواندید، ویزای طلایی یونان، یک سرمایه‌گذاری استراتژیک برای تضمین آینده، امنیت و رفاه شما و خانواده‌تان است. این برنامه، به شما این امکان را می‌دهد که با سرمایه‌گذاری در بازار املاک یونان، اجازه اقامت را به دست آورید و از مزایای بی‌نظیری همچون آزادی سفر در حوزه شینگن، کیفیت بالای زندگی و دسترسی به بازارهای اروپایی بهره‌مند شوید.

با وجود چالش‌هایی مانند عدم حق کار مستقیم و وابستگی اقامت به سرمایه‌گذاری، این برنامه به دلیل مقرون‌به‌صرفه بودن و فرآیند مشخص، به عنوان یک ابزار قدرتمند برای باز کردن دروازه‌های اروپا عمل می‌کند. این یک سرمایه‌گذاری هوشمندانه برای کسانی است که به دنبال ثبات، امنیت و فرصت‌های جهانی برای خود و خانواده‌شان هستند.

برای اینکه بیشتر با مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری و همچنین دریافت اقامت دائم کشورهای زیبای اروپایی آشنا شوید، سایر مطالب این بخش را نیز بخوانید، همچنین برای مشاهده آخرین اخبار و به روزترین مقالات مهاجرتی به سراسر دنیا با مهاجر همراه باشید. 

سوالات متداول 

۱. آیا ویزای طلایی یونان به اقامت دائم منجر می‌شود؟

بله. ویزای طلایی یونان یک مجوز اقامت موقت ۵ ساله است. پس از گذشت ۷ سال اقامت قانونی و رعایت شرایط، می‌توانید برای اقامت دائم و شهروندی یونان درخواست دهید.

۲. حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای ویزای طلایی یونان چقدر است؟

حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای خرید ملک در برخی مناطق یونان ۲۵۰,۰۰۰ یورو است. اما در مناطق پرطرفدار (مانند آتن)، این مبلغ به ۵۰۰,۰۰۰ یورو افزایش یافته است.

۳. آیا برای حفظ اقامت، باید در یونان زندگی کرد؟

خیر. برای حفظ ویزای طلایی، نیازی به زندگی دائم در یونان ندارید. تنها باید در بازه‌های زمانی مشخص (مثلاً هر ۵ سال یک بار) برای تمدید کارت اقامت، در یونان حضور داشته باشید.

۴. آیا با ویزای طلایی یونان می‌توانم در اروپا سفر کنم؟

بله، با دریافت کارت اقامت یونان، شما می‌توانید آزادانه و بدون نیاز به ویزا به تمامی ۲۷ کشور عضو حوزه شینگن سفر کنید.

۵. آیا با ویزای طلایی یونان می‌توانم در این کشور کار کنم؟

دارندگان ویزای طلایی یونان، حق کار به عنوان کارمند را در یونان ندارند. البته می‌توانند به عنوان سرمایه‌گذار، صاحب و مدیر کسب‌وکار خود باشند.